Danh sách kiểm tra trước khi bàn giao nhà mới: Cẩm nang chi tiết từ chuyên gia Đông Nam Cons

Tại sao việc kiểm tra kỹ trước khi nhận bàn giao nhà lại quan trọng?

Việc nhận bàn giao nhà mới là một cột mốc đáng nhớ, nhưng đây cũng là thời điểm “vàng” quyết định chất lượng sống lâu dài của gia đình bạn. Dưới góc độ chuyên môn của Đông Nam Cons, giai đoạn này mang tính chất cấp thiết (Urgent) và không thể làm qua loa. Tại sao lại như vậy?

Thứ nhất, bút sa gà chết. Khi bạn đặt bút ký vào biên bản bàn giao, đồng nghĩa với việc bạn xác nhận ngôi nhà đã hoàn thiện và đạt yêu cầu. Mọi hỏng hóc, sai sót phát hiện sau thời điểm này thường sẽ quy về trách nhiệm bảo hành (với quy trình phức tạp hơn) hoặc thậm chí chủ nhà phải tự bỏ tiền túi ra sửa chữa nếu lỗi không nằm trong danh mục bảo hành. Việc kiểm tra kỹ lưỡng ngay từ đầu giúp bạn yêu cầu chủ đầu tư hoặc nhà thầu khắc phục triệt để trước khi dọn vào ở.

Thứ hai, có những lỗi kỹ thuật nghiêm trọng ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn và kết cấu mà mắt thường khó thấy ngay lập tức. Một hệ thống điện đấu nối sai quy cách, một đường ống nước rò rỉ âm tường hay sàn nhà vệ sinh không đủ độ dốc… tất cả đều là những “quả bom nổ chậm” gây ra sự phiền toái, ẩm mốc và tốn kém chi phí sửa chữa khổng lồ sau này. Với kinh nghiệm hơn 5 năm trong ngành xây dựng, chúng tôi khẳng định rằng sự cẩn trọng ở bước này là khoản đầu tư thông minh nhất cho sự an tâm của bạn.

Những vật dụng cần chuẩn bị trước khi đi kiểm tra nhà mới

Để quá trình kiểm tra diễn ra hiệu quả và chuyên nghiệp, bạn không thể đi tay không. Hãy chuẩn bị một bộ dụng cụ cụ thể (Ultra-specific) để hỗ trợ việc phát hiện lỗi. Dưới đây là danh sách các vật dụng mà các kỹ sư tại Đông Nam Cons luôn khuyến nghị khách hàng mang theo:

• Hồ sơ, bản vẽ và hợp đồng: Bao gồm bản vẽ mặt bằng, bản vẽ điện nước (ME), và danh mục vật tư (Spec) đã cam kết trong hợp đồng mua bán. Đây là căn cứ pháp lý để đối chiếu.
• Đèn pin công suất lớn: Dùng để soi các góc khuất, trần thạch cao, hoặc kiểm tra độ phẳng của tường (bằng cách chiếu xiên).
• Thước dây và thước cuộn (5m – 7m): Để đo diện tích thực tế các phòng, kích thước cửa, và vị trí các ổ cắm xem có đúng bản vẽ không.
• Xô hoặc chậu nhỏ, ca múc nước: Dùng để kiểm tra độ thoát nước sàn vệ sinh, ban công và thử kín nước.
• Bút thử điện: Kiểm tra an toàn điện tại các ổ cắm và thiết bị.
• Ghế cao hoặc thang gấp nhỏ: Để kiểm tra các vị trí trên cao như trần, phào chỉ, đầu chờ điều hòa.
• Búa cao su hoặc một đồng xu/hòn bi ve: Đây là mẹo nhỏ nhưng cực kỳ hữu ích để kiểm tra gạch ốp lát có bị “bộp” (rỗng bên trong) hay không.
• Giấy ghi chú (Sticky notes) và bút dạ: Dùng để dán trực tiếp lên các vị trí bị lỗi, giúp nhân viên kỹ thuật của chủ đầu tư dễ dàng nhận biết và sửa chữa.
• Điện thoại thông minh: Để chụp ảnh, quay phim lại hiện trạng các lỗi làm bằng chứng.

Việc chuẩn bị đầy đủ các dụng cụ này sẽ biến bạn từ một người mua nhà thông thường thành một “giám sát viên” khó tính, đảm bảo không một lỗi nhỏ nào có thể lọt qua.

Danh sách kiểm tra chi tiết các hạng mục quan trọng (Checklist)

Để không bị choáng ngợp trước khối lượng công việc khi nhận nhà, bạn cần một quy trình kiểm tra khoa học. Chúng tôi đã hệ thống hóa các hạng mục thành một danh sách kiểm tra logic, đi từ tổng quan đến chi tiết, từ ngoài vào trong. Đây là phần nội dung hữu ích (Useful) nhất giúp bạn kiểm soát toàn bộ chất lượng căn hộ.

Quy tắc chung là: Kiểm tra phần thô trước, phần hoàn thiện sau; kiểm tra hệ thống kỹ thuật (điện, nước) song song với việc kiểm tra thẩm mỹ. Hãy đi lần lượt từng phòng, từ cửa chính, phòng khách, bếp, đến các phòng ngủ và nhà vệ sinh. Đừng bỏ qua bất kỳ ngóc ngách nào, kể cả logia hay ban công. Dưới đây là chi tiết từng hạng mục.

Hệ thống điện và thiết bị chiếu sáng: Đảm bảo an toàn tuyệt đối

Hệ thống điện là mạch máu của ngôi nhà và liên quan trực tiếp đến an toàn cháy nổ. Bạn cần kiểm tra thật kỹ lưỡng các yếu tố sau:

• Tủ điện tổng (Aptomat): Kiểm tra nhãn mác các CB (Circuit Breaker) xem có đúng chức năng không (CB tổng, CB đèn, CB ổ cắm, CB điều hòa…). Thử gạt CB xuống xem điện trong khu vực tương ứng có ngắt hoàn toàn không.
• Ổ cắm và công tắc:
  • Sử dụng bút thử điện để kiểm tra tất cả các ổ cắm xem có điện không.
  • Kiểm tra độ chắc chắn của mặt hạt ổ cắm, công tắc. Chúng không được lỏng lẻo hay bị hở, lệch.
  • Bật/tắt thử tất cả các công tắc đèn để đảm bảo đèn sáng đúng vị trí và không bị chớp nháy.
• Hệ thống chiếu sáng: Quan sát màu sắc ánh sáng có đồng đều không. Kiểm tra các đèn trần, đèn hắt xem có bị cháy bóng hay lắp đặt lỏng lẻo không.
• Đầu chờ thiết bị: Kiểm tra các đầu chờ điều hòa, máy hút mùi, bình nóng lạnh. Dây điện chờ phải được bọc cách điện an toàn, không để lõi đồng trần trụi gây nguy hiểm.
• Quạt hút mùi (nếu có): Bật thử quạt hút trong nhà vệ sinh và bếp, lắng nghe tiếng ồn. Nếu quạt kêu quá to hoặc rung lắc mạnh, cần yêu cầu kiểm tra lại.

Lưu ý: Nếu có thể, hãy mang theo một thiết bị sạc điện thoại để cắm thử vào các ổ cắm, đảm bảo tiếp xúc điện tốt, không bị lỏng chân cắm.

Hệ thống cấp thoát nước và thiết bị vệ sinh: Kiểm tra rò rỉ và áp lực

Nước là yếu tố dễ gây hư hại nhất cho công trình nếu xảy ra sự cố. Hãy dành nhiều thời gian cho khu vực này:

• Kiểm tra áp lực nước: Mở hết các vòi nước (lavabo, vòi sen, vòi bếp) cùng lúc để xem áp lực nước có đủ mạnh không. Nếu nước chảy yếu, cần kiểm tra lại hệ thống bơm hoặc đường ống.
• Thiết bị vệ sinh:
  • Kiểm tra bồn cầu: Nhấn xả nước và quan sát. Nước phải xoáy mạnh, thoát nhanh và không bị rỉ nước ở chân bồn cầu sau khi xả. Nắp bồn cầu đóng mở phải êm ái.
  • Vòi sen, vòi rửa: Kiểm tra chế độ nóng/lạnh (nếu đã lắp bình nóng lạnh). Quan sát các khớp nối xem có bị rò rỉ nước không.
  • Thoát sàn: Đổ một xô nước đầy ra sàn nhà vệ sinh và ban công. Quan sát xem nước có thoát nhanh không và quan trọng nhất là sàn có đủ độ dốc để nước chảy hết về phễu thu sàn hay không. Nếu nước đọng vũng, đây là lỗi thi công cần khắc phục ngay.
• Kiểm tra rò rỉ: Đóng tất cả các vòi nước lại và quan sát đồng hồ nước. Nếu đồng hồ vẫn quay, chứng tỏ có rò rỉ trên đường ống.
• Mùi hôi: Kiểm tra xem phễu thu sàn có lắp đặt bẫy ngăn mùi (xi phông) đúng quy cách không. Nếu ngửi thấy mùi hôi bốc lên từ cống, hệ thống ngăn mùi đang gặp vấn đề.

Kiểm tra tường, trần và sàn nhà: Độ phẳng và tính thẩm mỹ

Đây là phần chiếm diện tích lớn nhất và ảnh hưởng trực tiếp đến thẩm mỹ của ngôi nhà. Dưới đây là bảng tổng hợp các lỗi thường gặp và cách kiểm tra mà Đông Nam Cons đúc kết được:

Hạng mục	Lỗi thường gặp	Cách kiểm tra & Yêu cầu
Tường nhà	Nứt chân chim, sơn không đều màu, bề mặt gồ ghề.	Dùng đèn pin chiếu xiên vào mặt tường để phát hiện độ lồi lõm. Quan sát kỹ các góc tường, chân tường và vị trí tiếp giáp với trần/cửa sổ để tìm vết nứt.
Trần nhà	Thấm nước, nứt trần thạch cao, lộ mối nối.	Quan sát màu sơn trần, nếu có vệt ố vàng là dấu hiệu thấm nước từ tầng trên. Kiểm tra các khe hắt sáng xem có hoàn thiện kỹ không.
Sàn gỗ	Phồng rộp, hở hèm khóa, đi lại có tiếng kêu cọt kẹt.	Đi lại mạnh chân trên toàn bộ mặt sàn, đặc biệt là các góc và mép tường. Sàn phải êm, không lún, không kêu. Các khe hở giữa các thanh gỗ không được quá lớn.
Sàn gạch	Gạch bị ộp (rỗng), mạch gạch không đều, sứt mẻ.	Dùng búa cao su hoặc đồng xu gõ nhẹ lên từng viên gạch. Tiếng kêu “bộp bộp” cho thấy gạch bị ộp do thiếu vữa, cần thay thế để tránh vỡ sau này.

Đặc biệt lưu ý phần len chân tường (phào chân tường). Phần này phải được ốp sát vào tường, không hở khe quá lớn, đường keo silicon phải gọn gàng, thẩm mỹ.

Cửa, cửa sổ và các hạng mục nội thất gỗ: Sự vận hành trơn tru

Hệ thống cửa và nội thất gỗ không chỉ cần đẹp mà còn phải vận hành tốt:

• Cửa đi và cửa sổ:
  • Thử đóng mở nhiều lần tất cả các cánh cửa. Cửa phải đóng mở nhẹ nhàng, không bị kẹt, không phát ra tiếng kêu lạ ở bản lề.
  • Kiểm tra khóa cửa: Chìa khóa phải vặn trơn tru, chốt khóa ăn khớp chính xác với lỗ đón khóa.
  • Kiểm tra độ kín khít: Khi đóng cửa, khe hở giữa cánh và khung phải đều nhau. Với cửa nhôm kính, gioăng cao su phải còn nguyên vẹn, không bị đứt gãy để đảm bảo cách âm và chống nước.
  • Bề mặt cửa: Không được trầy xước, móp méo hay bong tróc sơn.
• Tủ bếp và tủ quần áo (nếu có):
  • Kiểm tra bản lề tủ: Cánh tủ phải thẳng hàng, không bị xệ. Bản lề giảm chấn (nếu có) phải hoạt động tốt.
  • Ngăn kéo: Kéo ra đóng vào xem ray trượt có êm không.
  • Mặt đá bếp: Kiểm tra các vết nối đá xem có khít và phẳng không. Đặc biệt chú ý vị trí chậu rửa, keo silicon phải kín để nước không thấm xuống tủ gỗ bên dưới.

Kỹ năng chuyên gia: Cách phát hiện các lỗi thi công ẩn bên trong tường và sàn

Đây là phần nội dung độc nhất (Unique) mà Đông Nam Cons muốn chia sẻ, giúp bạn nhìn thấu những vấn đề mà mắt thường dễ bỏ qua. Những lỗi này thường là nguyên nhân gây ra sự xuống cấp nhanh chóng của ngôi nhà.

1. Kỹ thuật “gõ” tìm lỗi ộp gạch và tường rỗng:
Nhiều chủ nhà chỉ nhìn bề mặt gạch sáng bóng mà bỏ qua chất lượng thi công bên dưới. Hãy dùng một thanh kim loại nhỏ hoặc đồng xu, gõ nhẹ lên bề mặt gạch lát sàn và gạch ốp tường nhà vệ sinh. Nếu nghe tiếng “bộp bộp” vang và rỗng, nghĩa là lớp vữa bên dưới không được cán đều hoặc gạch không bám dính tốt. Về lâu dài, những viên gạch này sẽ dễ bị nứt vỡ khi chịu lực hoặc bong tróc. Hãy đánh dấu ngay bằng giấy ghi chú để yêu cầu ốp lại.

2. Kiểm tra độ phẳng tường bằng ánh sáng đèn pin:
Vào ban ngày, ánh sáng khuếch tán làm bạn khó thấy độ lồi lõm của tường. Hãy tắt bớt đèn, dùng đèn pin chiếu chùm sáng đi song song (chiếu xiên) với bề mặt tường. Ánh sáng sẽ làm lộ rõ các vết gợn sóng, vết lồi lõm do trát vữa không phẳng hoặc bả matit không kỹ. Tường không phẳng sẽ gây mất thẩm mỹ nghiêm trọng khi bạn lắp đặt tủ kệ hoặc dùng đèn hắt trang trí sau này.

3. Kiểm tra thấm ngược chân tường:
Quan sát kỹ phần chân tường, đặc biệt là các bức tường tiếp giáp với nhà vệ sinh hoặc hộp kỹ thuật. Nếu thấy sơn bị phồng rộp nhẹ, đổi màu hoặc có dấu hiệu mốc, đó là biểu hiện của việc chống thấm không tốt, gây thấm ngược từ sàn lên tường. Đây là lỗi rất khó sửa chữa triệt để nếu đã vào ở, nên cần phát hiện sớm.

4. Thử tải đường thoát nước ngưng điều hòa:
Rất nhiều căn hộ gặp tình trạng nước điều hòa chảy ngược vào trong nhà do đường ống thoát bị tắc hoặc không đủ độ dốc. Hãy đổ một lượng nước nhỏ vào đường ống thoát nước ngưng (thường chờ sẵn ở vị trí lắp điều hòa) để xem nước có thoát đi hết không hay bị trào ngược lại.

Những lưu ý về hồ sơ pháp lý và biên bản bàn giao trước khi ký

Sau khi hoàn tất kiểm tra hiện trạng, bước tiếp theo là đối chiếu pháp lý. Đừng để niềm vui nhận nhà làm bạn lơ là các thủ tục giấy tờ quan trọng.

“Đừng bao giờ ký vào biên bản bàn giao nếu bạn chưa thực sự hài lòng hoặc chưa có cam kết sửa chữa cụ thể bằng văn bản từ chủ đầu tư. Chữ ký của bạn là dấu chấm hết cho quyền khiếu nại dễ dàng.” – Chuyên gia tư vấn Đông Nam Cons

Các loại hồ sơ cần bàn giao:

• Biên bản bàn giao nhà (ghi rõ chỉ số điện, nước tại thời điểm nhận).
• Bản vẽ hoàn công (điện, nước, kiến trúc) để phục vụ việc sửa chữa, cải tạo sau này.
• Phiếu bảo hành các thiết bị nội thất (khóa cửa, thiết bị vệ sinh, bếp…).
• Nội quy quản lý tòa nhà/khu dân cư.

Lưu ý khi ký biên bản:
Nếu phát hiện lỗi, hãy ghi chi tiết vào phần “Ý kiến khách hàng” hoặc “Các hạng mục cần khắc phục” trong biên bản. Yêu cầu đại diện chủ đầu tư xác nhận thời hạn hoàn thành sửa chữa. Tuyệt đối không thỏa thuận miệng. Chỉ ký nhận bàn giao chìa khóa khi các lỗi nghiêm trọng đã được xử lý, hoặc có văn bản cam kết rõ ràng cho các lỗi nhỏ thẩm mỹ.

Tải ngay File PDF Checklist bàn giao nhà từ Đông Nam Cons

Để hỗ trợ quý khách hàng tốt nhất trong quá trình nhận nhà, đội ngũ kỹ sư của Đông Nam Cons đã biên soạn một File Checklist Bàn Giao Nhà chuẩn chỉnh, chi tiết từng hạng mục theo trình tự khoa học. Tài liệu này được thiết kế dạng bảng biểu, dễ dàng in ấn và tích vào từng mục khi kiểm tra thực tế.

Đừng để trí nhớ đánh lừa bạn giữa hàng trăm chi tiết cần soi xét. Hãy tải ngay tài liệu này về điện thoại hoặc in ra giấy để mang theo.

TẢI NGAY CHECKLIST BÀN GIAO NHÀ (PDF)

(Truy cập website www.dongnamcons.vn để xem thêm các tài liệu hướng dẫn xây dựng hữu ích khác).

Câu hỏi thường gặp (FAQ) về bàn giao nhà mới

1. Tôi có nên thuê đơn vị kiểm tra nhà chuyên nghiệp không?

Nếu bạn không có kinh nghiệm về xây dựng hoặc quá bận rộn, việc thuê đơn vị chuyên nghiệp là rất nên làm. Chi phí bỏ ra không lớn so với giá trị căn nhà, nhưng đổi lại bạn sẽ có một báo cáo lỗi chi tiết, khách quan và có tiếng nói chuyên môn để làm việc với chủ đầu tư.

2. Nếu phát hiện lỗi sau khi đã ký biên bản bàn giao thì sao?

Nếu lỗi thuộc về kết cấu hoặc thiết bị gắn tường, bạn vẫn có thể yêu cầu bảo hành theo quy định trong hợp đồng (thường là 12-24 tháng). Tuy nhiên, các lỗi về thẩm mỹ như trầy xước sàn, tường bẩn… sẽ rất khó để yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm sau khi bạn đã ký nhận.

3. Diện tích thực tế khác với diện tích trong hợp đồng thì xử lý thế nào?

Trong hợp đồng mua bán thường có quy định về dung sai diện tích (thường là +/- 0.5% đến 2%). Nếu diện tích đo đạc thực tế chênh lệch vượt quá mức này, giá trị căn hộ sẽ được điều chỉnh lại (trả lại tiền hoặc đóng thêm). Hãy yêu cầu đo đạc lại cùng bên thứ 3 nếu có nghi ngờ.

4. Tôi có được phép đập thông tường ngay khi nhận nhà không?

Việc cải tạo, thay đổi kết cấu thường phải được sự đồng ý của Ban quản lý tòa nhà và phải xin phép xây dựng (tùy mức độ). Bạn cần xem kỹ quy định và nộp hồ sơ xin phép cải tạo trước khi tiến hành để tránh bị phạt hoặc đình chỉ thi công.

Kết luận: Hãy là người chủ nhà thông thái

Ngôi nhà là tổ ấm, là tài sản lớn của cả đời người. Việc dành thời gian và công sức để thực hiện theo danh sách kiểm tra trước khi bàn giao nhà mới không bao giờ là thừa. Sự tỉ mỉ hôm nay sẽ mang lại sự an tâm và tiện nghi cho cuộc sống ngày mai.

Với hơn 5 năm kinh nghiệm kiến tạo nên các công trình chất lượng, Công ty Xây Dựng Đông Nam (Đông Nam Cons) luôn thấu hiểu những lo lắng của khách hàng. Chúng tôi hy vọng bài viết này đã trang bị cho bạn đủ kiến thức và sự tự tin để nhận bàn giao ngôi nhà mơ ước của mình.

Nếu bạn cần tư vấn chuyên sâu về thiết kế, thi công hoặc cải tạo nội thất, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi:

• Hotline: 0916 858 988 – 0888 009 989
• Email: CSKH@dongnamcons.vn
• Địa chỉ: AT – 02, Sun Grand City, An Thới, Phú Quốc, Kiên Giang
• Website: www.dongnamcons.vn

Mời quý vị xem thêm một số hình ảnh thực tế của Xây Dựng Đông Nam

Tìm kiếm công ty xây dựng – thiết kế – thi công hoàn thiện nội thất, kiến trúc chọn Xây Dựng Đông Nam

Tìm kiếm công ty xây dựng – thiết kế – thi công hoàn thiện nội thất, kiến trúc chọn Xây Dựng Đông Nam

Tìm kiếm công ty xây dựng – thiết kế – thi công hoàn thiện nội thất, kiến trúc chọn Xây Dựng Đông Nam

Tìm kiếm công ty xây dựng – thiết kế – thi công hoàn thiện nội thất, kiến trúc chọn Xây Dựng Đông Nam

Tìm kiếm công ty xây dựng – thiết kế – thi công hoàn thiện nội thất, kiến trúc chọn Xây Dựng Đông Nam